【大河財(cái)立方 記者 秦龍】 運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收儲(chǔ)，全國(guó)多地在行動(dòng)。

2025年以來(lái)，與中央部委加快落實(shí)專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策同步推進(jìn)，地方主管部門(mén)發(fā)布土地收儲(chǔ)計(jì)劃的速度逐月加快。

第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心近日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，自專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策啟動(dòng)以來(lái)，截至5月13日，已有171個(gè)城市發(fā)布收儲(chǔ)計(jì)劃，合計(jì)收儲(chǔ)金額達(dá)到3918億元，明確涉及收儲(chǔ)宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃。據(jù)其測(cè)算，這相當(dāng)于為2025年樓市去庫(kù)存加速54%，全國(guó)廣義庫(kù)存去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

大河財(cái)立方記者通過(guò)研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，收儲(chǔ)的地塊屬性持續(xù)聚焦在住宅用地，收儲(chǔ)規(guī)模更多集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來(lái)看，三四線城市擬收儲(chǔ)5437公頃，占比達(dá)到84%，合計(jì)收購(gòu)總價(jià)1659億元，占比74%，因各能級(jí)地價(jià)差距，三四線總價(jià)占比稍低于面積占比。

克而瑞研究中心分析師馬千里認(rèn)為，相對(duì)于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對(duì)著更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財(cái)務(wù)測(cè)算無(wú)法滿足開(kāi)工條件，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存高企。為加快達(dá)成行業(yè)新的供求平衡，土地收儲(chǔ)成為現(xiàn)階段這些地塊的主要出路。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)、首席研究員宋紅衛(wèi)向大河財(cái)立方記者分析，通過(guò)專項(xiàng)債收購(gòu)存量住房，能夠起到三個(gè)作用，一是能夠有效降低庫(kù)存，尤其是三四線城市，降低市場(chǎng)供給壓力；二是房企可以回籠資金，有能力進(jìn)一步推動(dòng)保交樓進(jìn)程，同時(shí)在一定程度上降低了財(cái)務(wù)壓力；三是通過(guò)存量轉(zhuǎn)保障房，直接完成保障房建設(shè)任務(wù)，能夠提高資源的優(yōu)化配置，效率提升。

同時(shí)，報(bào)告顯示，就城市收儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，目前有13個(gè)城市擬收儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。在13個(gè)城市中，鄭州擬收儲(chǔ)規(guī)模273公頃，位居首位，較第二名平頂山高出108公頃。

克而瑞研究中心分析師馬千里表示，面對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整的挑戰(zhàn)，鄭州在加速盤(pán)活庫(kù)存方面作出了諸多努力，除加快土地收儲(chǔ)之外，還有穩(wěn)定商品住宅銷售、配售型保障房建設(shè)等動(dòng)作，加速需求端去庫(kù)存。2025年以來(lái)鄭州各月新房成交規(guī)模均維持正增長(zhǎng)，其中4月份更是同比、環(huán)比雙增。

就企業(yè)類型來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購(gòu)面積占比達(dá)70%，平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬(wàn)元/公頃；央國(guó)企占比12%，但平均收儲(chǔ)價(jià)格最高(3998萬(wàn)元/公頃)；民企占比僅17%，平均收儲(chǔ)價(jià)格3352萬(wàn)元/公頃。

“目前收儲(chǔ)主要為國(guó)企和城投的地塊，一方面在于國(guó)企城投地塊資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰；另一方面，民企地塊很多在抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不符合收儲(chǔ)條件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)大河財(cái)立方記者表示，專項(xiàng)債發(fā)行速度加快，為土地收儲(chǔ)創(chuàng)造條件。此外，地方國(guó)企、城投公司作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)先行軍，收儲(chǔ)閑置地塊既能盤(pán)活存量資源、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，又能進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)并推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。

報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)過(guò)四個(gè)多月的落實(shí)推進(jìn)，專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，各地政府通過(guò)高頻次公告有效改善市場(chǎng)供需預(yù)期，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)政策體系的關(guān)鍵支撐。但是從各地專項(xiàng)債實(shí)際落地情況來(lái)看，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億元左右。

為此，克而瑞研究中心建議各地主管部門(mén)可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)：其一，加速存量收儲(chǔ)計(jì)劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲(chǔ)”變?yōu)?ldquo;已收儲(chǔ)”，推動(dòng)政策由“穩(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場(chǎng)”實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；其二，著力構(gòu)建細(xì)化信息的透明機(jī)制，細(xì)化專項(xiàng)債收儲(chǔ)地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開(kāi)發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識(shí)別不同城市板塊的庫(kù)存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)支撐，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。